Öffentliche Bäder verursachen hohe laufende Kosten und nur selten Gewinne. Kommunen müssen entscheiden, ob sie ihr altes Bad sanieren oder ob ein Neubau den wirtschaftlicheren Weg darstellt. Das von agn als Baukasten konzipierte Bad „agnarium“ bietet ein vollwertiges Bad bei minimierten Unterhaltskosten.

Nahezu alle Bäder aus den 1970er Jahren erfüllen nicht mehr die heute geltenden baulichen und technischen Standards. Insbesondere die hohen Betriebskosten schmerzen die Kommunen als Betreiber – denn bei Bädern, die im Sinne der Daseinsfürsorge in erster Linie dem Schul- und Vereinssport dienen, stehen den hohen Kosten kaum Gewinne gegenüber. In fast allen Fällen stellt sich die Frage, ob eine Sanierung oder aber ein Neubau der bessere Weg ist. Wegen ihrer absolut zunächst niedrigeren Kosten erscheint die Sanierung zunächst als die attraktivere Option. In den meisten Fällen hat sich zudem die Bäderlandschaft im Umfeld gerade kleiner und mittlerer Kommunen stark verändert. Das bestehende Angebot an Wasserflächen ist oft zu groß, weil der Freizeitbereich durch die Spaß- und Wellnessbäder der neueren Generation in den nahe gelegenen Städten der Umgebung bedient wird. Das notwendige Angebot hängt aber auch vom Einzelfall ab. Gemeinden, die beispielsweise stark im Tourismus- oder Gesundheitsbereich agieren, haben oft einen höheren Bedarf an nahe gelegenen Schwimmmöglichkeiten.

In dieser Situation ist es ratsam, wenn die Betreiber zunächst ein Bäderstrategiekonzept erstellen lassen, um die Ausgangs- und Bedarfssituation genau zu analysieren. Im Rahmen dieses Konzeptes werden Wasserflächen, Grundsätze für ein Raum- und Funktionsprogramm und konkrete Aussagen zu ergänzenden Angeboten wie einem Sauna- und Wellnessbereich, einem Gastronomiebereich oder zusätzlichen Attraktionen wie einer Wasserrutsche oder einem Sprungturm definiert.

Warum Projektmanagement?

Die Rolle des Bauherrn und die daraus resultierenden Anforderungen werden immer komplexer, insbesondere bei Spezialimmobilien wie einem Schwimmbad. Es wird oft verkannt, dass der Bauherr die Abläufe im Projekt in technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eigentlich selbst koordinieren, steuern und überwachen muss, aber aufgrund der Komplexität der Projektabläufe und der wachsenden Zahl der Projektbeteiligten oft nicht in der Lage ist, diese Aufgaben wahrzunehmen. Das gilt insbesondere für kleine und mittlere Kommunen und Gemeinden, die in ihrer Verwaltungsstruktur dafür keine personellen Kapazitäten bereitstellen können, aber auch für sogenannte Sektorenauftraggeber wie Stadtwerke und private Bauherrn. Für sie lassen sich die Risiken, die sich aus der Komplexität der Aufgabe und den damit verbundenen Unsicherheiten ergeben, reduzieren, indem sie die genannten Leistungen im Sinne einer „Bauabteilung auf Zeit“ an einen Projektsteuerer vergeben.

Die Aufgaben der Projektsteuerung bestehen im Wesentlichen aus der Entwicklung und Umsetzung der Projektorganisation und der Projektabläufe sowie in der Definition, Umsetzung und Kontrolle der Projektziele im Hinblick auf Qualitäten, Kosten und Termine. Hinzu kommt die Projektleitung als zentrale Anlaufstelle für alle Beteiligten und als notwendige Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenz zur Wahrung der Projektziele. Projektsteuerung und Projektleitung bilden zusammen das Projektmanagement.

Kommunikation ist entscheidend

Badprojekte stehen häufig stark im Fokus der Öffentlichkeit und erfordern ein hohes Maß an Transparenz im Ablauf. Mangelhafte Kommunikation entwickelt sich dabei oft zur größten Fehlerquelle in einem Projekt! In der Projektorganisation müssen daher die Kommunikationsabläufe, das Berichts- und Dokumentationswesen und die Projektkoordination definiert werden: Wer spricht wann mit wem? Was hat jemand zu berichten und zu entscheiden? Wie werden die Ergebnisse nachhaltig und belastbar festgehalten? Welche Ergebnisse müssen in Gremien wie Verwaltungsrat oder Stadtrat präsentiert und entschieden werden? Welche Sonderingenieure wie Bodengutachter oder Brandschutzingenieure müssen wann in das Projekt eingebunden werden? Wie werden Behörden integriert und Genehmigungszeiträume berücksichtigt? Welche Prüf- und Freigabeprozedere sind beim Auftraggeber zu berücksichtigen? Diese Fragen werden durch die Projektsteuerung frühzeitig im Sinne einer Aufbau- und Ablaufkoordination beantwortet und festgelegt.

Qualität bestimmt den Projekterfolg

Der Erfolg eines Projektes wird in erster Linie durch seine Qualität bestimmt, weil die Qualität erheblichen Einfluss auf die Nutzungsdauer des Gebäudes hat und somit bei Bauherr und Nutzer nachhaltig im Fokus bleibt. Die Spielräume für die Qualitäten beginnen schon sehr früh – und zwar mit der Definition, was eigentlich gebaut werden soll. Gemeinsam mit dem Bauherrn werden hier das Raumund Funktionsprogramm und der Bedarf an Wasserflächen ebenso erarbeitet wie das Anforderungsprofil an die technische Gebäudeausrüstung. Das daraus entstehende sogenannte Nutzerbedarfsprogramm ist Grundlage für die Planung der Architekten und Ingenieure und bleibt bis zur Fertigstellung Richtschnur für die gesamte Projektbearbeitung.

Die Kontrolle der Qualitätseinhaltung durch die Plausibilitätsüberprüfung von Planunterlagen und Leistungsverzeichnissen, aber auch durch stichprobenhafte Kontrollen der Bauüberwachungen und Bauausführung ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung des Projekterfolges. Die hohen Qualitätsvorgaben in den Materialien wie auch in den technischen Anlagen (zum Beispiel bei den Fliesen- und Abdichtungsarbeiten oder bei der Badewasseraufbereitung) können auf diese Weise erfolgreich umgesetzt werden.

Die Kontrolle der Qualitätseinhaltung durch die Plausibilitätsüberprüfung von Planunterlagen und Leistungsverzeichnissen, aber auch durch stichprobenhafte Kontrollen der Bauüberwachungen und Bauausführung ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung des Projekterfolges. Die hohen Qualitätsvorgaben in den Materialien wie auch in den technischen Anlagen (zum Beispiel bei den Fliesen- und Abdichtungsarbeiten oder bei der Badewasseraufbereitung) können auf diese Weise erfolgreich umgesetzt werden.

Mehr als Kosten- und Terminkontrolle

Kosten und Termine sind aus Sicht des Laien wohl die greifbarsten und naheliegenden Themenfelder in der Projektsteuerung, da hier vermeintlich die meisten Fehler passieren. Man darf dabei aber nicht außer Acht lassen, dass manche dieser Fehler schon sehr früh eintreten, nämlich wenn ein Fertigstellungstermin gewünscht und ein Budget festgelegt werden, die im Verhältnis zum definierten Bausoll gar nicht realisierbar sind. Solche Fehler sind im Nachhinein nur schwer zu korrigieren, wenn diese Projektziele beschlossen wurden, ohne sie vorher auf ihre Verträglichkeit zu untersuchen.

Um die Projektziele auch in einem realisierbaren Maß zu definieren, ist eine umfangreiche Vorabberatung des Bauherrn erforderlich. Nur dann können die Instrumente wie Kostenüberwachung und Terminüberwachung im Projektablauf erfolgreich greifen. Vor dem eigentlichen Projektstart ist daher eine Bedarfsanalyse als Grundlage für ein Raum- und Funktionsprogramm, die Festlegung der Größe und des Umfangs der Wasserflächen bis hin zum Tarifsystem und einem eventuellen Saunaangebot unerlässlich. Nur auf Basis eines solchen Nutzerbedarfsprogramms können im Rahmen der Projektsteuerungsaufgaben die Projektziele festgelegt und umgesetzt werden.

Ein weiteres Kernthema hinsichtlich der Kosten ist sicherlich die Art der Ermittlung von Kostenschätzung und Kostenberechnung. Je präziser hier gearbeitet wird, desto mehr Unwägbarkeiten können frühzeitig ausgeschlossen werden – dafür Sorge zu tragen, ist eine wesentliche Kernaufgabe der Projektsteuerung. Die Kostenermittlungen auf Basis der Element- oder Gewerkemethode führt zu wesentlich genaueren Ergebnissen als die Ermittlung über Flächenrichtwerte. Diese Methode stellt nach Abstimmung und Freigabe durch Bauherrn und Projektsteuerer bis zum Projektabschluss die Messlatte für die Kostenüberwachung dar. Risiken sollten dabei frühzeitig analysiert und bewertet werden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.

Sportlicher Zeitplan

Die Projektziele sind heutzutage von Beginn an meist ehrgeizig oder wie es im Projektjargon heißt „sportlich“! Der Terminplan ist eng, weil es meist einen direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Eröffnung zur Sommer- oder Wintersaison bzw. der Sicherstellung des Schul- und Vereinsschwimmens gibt und Ausfallzeiten minimiert werden müssen. Daraus resultiert oft eine kurze Planungs- und Realisierungszeit.

Bei öffentlichen Bauherren gehen der eigentlichen Planung noch die Vergabeverfahren für Architektur, Technische Gebäudeausrüstung und Tragwerksplanung voraus, weil das Vergaberecht ab bestimmten Auftragswerten ein EU-weites Verfahren fordert. Hier spielt die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben ebenso eine Rolle wie die Definition der Bewertungs- und Zuschlagskriterien, nach denen unter den sich bewerbenden Büros ausgewählt und beauftragt wird.

In diesen zeitlichen Abhängigkeiten gilt es, den Projektablauf optimal zu integrieren, Terminrisiken zu bewerten und zu berücksichtigen und mit Augenmaß zu kontrollieren, um angemessen reagieren zu können.

Echte Teamarbeit und großes Engagement

Die erfolgreiche Umsetzung engagierter Projektziele ist immer auch ein Verdienst eines gut zusammenarbeitenden Projektteams und eines guten Arbeitsklimas. Wir sehen es als unsere Aufgabe, im Team als Vertreter des Bauherrn aufzutreten. Zu guter Letzt ist das Verhältnis zwischen Bauherr und Projektmanagern eine der wichtigsten Voraussetzungen für das Gelingen eines Projektes. Nur wenn der Bauherr uneingeschränkt auf die Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenz des leitenden Projektmanagers vertraut, kann er sich auf die wirklich wesentlichen Entscheidungen konzentrieren und wird tatsächlich entlastet.

Das agnarium-Konzept

Das Projektmanagement im Bäderbau ist ein spezielles Betätigungsfeld, das sich im Unternehmen agn in den letzten Jahren zu einer Erfolgsgeschichte entwickelt hat. Die Grundlage des Erfolgs bildet die Kombination von professionellem Projektmanagement mit einer durch eine Vielzahl erfolgreich abgewickelter Bäderprojekte erworbenen, hohen Kompetenz in diesem Bereich.

Wir bieten einen echten Mehrwert durch ein fundiertes Qualitätsmanagement über alle Projektstufen und Leistungsphasen der Projektrealisierung mit unseren eigenen Architekten und Fachingenieuren. Das führt zu einem besseren Ergebnis und hilft Risiken frühzeitig zu erkennen.

Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit

Eine wichtige Grundlage für unser Projektmanagement im Bäderbau ist das agnarium-Konzept: Mit dem agnarium haben wir den Prototyp eines kostengünstigen, idealtypischen Hallenbades entwickelt und im münsterländischen Vreden bereits realisiert.

Das agnarium entstand als Reaktion auf eine von Badbetreibern oft formulierte Frage: Lohnt sich die Sanierung eines alten und oft maroden Hallenbades noch oder ist nicht ein Neubau der wirtschaftlichere Weg? Mit Hilfe des agnarium-Konzepts können wir hier frühzeitig Antworten geben, auch unter Betrachtung von Lebenszykluskosten, und im Rahmen der Projektentwicklung eine Machbarkeitsstudie durchführen, die diese Frage umfassend beantwortet. Diese Machbarkeitsstudie ist ein wesentlicher Bestandteil des Nutzerbedarfsprogramms und bildet die Grundlage für die Festlegung der Projektziele in Bezug auf Kosten, Termine und Qualitäten.

Modulares Konzept mit Bausteinen

Das Badkonzept des agnariums enthält die wesentlichen Bausteine für ein sport- und familienorientiertes Bad. Die Grundversion besteht aus einer Badehalle mit einem 25-Meter-Becken, einem Lehrschwimmbecken mit Hubboden und einem Kinderbecken sowie einem Versorgungsgebäude für den Eingangs-, Umkleide- und Duschbereich. Modulare Erweiterungsbausteine wie eine Großrutsche, ein Saunabereich, ein Außenbecken oder ein Gastronomiebereich lassen sich auf Wunsch des Bauherrn hinzufügen. Als Ergebnis einer innovativen Beschäftigung mit dem Ziel eines ökonomisch und ökologisch optimierten Hallenbades zeigt das agnarium, wie durch einen interdisziplinären Planungsansatz günstige Investitionskosten und niedrige Betriebskosten erreicht werden können, ohne Abstriche bei der Funktionalität machen zu müssen. Erreicht wurde dieses Ziel durch ein optimiertes Flächenmanagement und eine Entzerrung der technischen Installationen. So wird zum Beispiel beim agnarium-Konzept die Lüftungszentrale oberirdisch angeordnet und nicht im Kellergeschoss, was zu einer deutlichen Reduzierung der Kanalführung beiträgt.

Von der Machbarkeitsstudie bis zur Eröffnung

Durch die Betreuung des Bauherrn von der ersten Projektidee bis zum „Anschwimmen“ können wir bei Bädern einen echten Mehrwert liefern. Unsere Generalplanungskompetenz und insbesondere die Erfahrungen mit dem Badkonzept agnarium sind ein Garant für die konsequente Umsetzung der gemeinsam erarbeiteten Projektziele.