Beim Neubau eines Versicherungsgebäudes drohten Baugrundprobleme den Kostenrahmen zu sprengen. Zudem war der organisatorische und energetische Anspruch an das Gebäude sehr hoch. Die generalplanerische Betrachtung führte trotz schwieriger Rahmenbedingungen zu einem optimalen Ergebnis.

Für die auf Fahrzeugversicherungen spezialisierte KRAVAG Versicherung sollte unweit der Elbbrücken im Hamburger Süden eine neue Hauptverwaltung errichtet werden. Aufgrund des schwierigen Baugrundes war das Projekt aus Sicht des Bauherrn, der R+V-Unternehmensgruppe, nur bei einer maximalen Ausnutzung des Grundstückes rentabel. Der zweite Bauabschnitt des Ensembles sollte ohne zusätzliche Interimsmaßnahmen umgesetzt werden, zugleich waren die generellen technischen Anforderungen an eine Bebauung zu untersuchen.

In einer vorab beauftragten Machbarkeitsstudie konnte nachgewiesen werden, dass auf Grundlage des gültigen BPlans ein viergeschossiges Gebäude als Kammstruktur mit zusätzlichem Souterraingeschoss die Anforderungen an das Raumprogramm des Nutzers und Investors erfüllen würde. Die gewünschte maximale Ausnutzung war mit einer technischen Herausforderung verbunden: Die notwendige Tiefgarage mit 120 Stellplätzen musste in tiefer liegende, stark wasserführende Schichten integriert werden. In Abstimmung mit einem Spezialtiefbauunternehmen konnte eine Baugrubenlösung entwickelt werden, die mit einer sogenannten Weichgelsohle und Spundwänden eine trockene Einbringung des untersten Geschosses ermöglichte. Die für diese Speziallösung notwendigen zusätzlichen Investitionen konnten durch eine optimierte Ausnutzung der zulässigen Geschossflächen kompensiert werden.

Der zweite Bauabschnitt beinhaltete als unternehmenseigene Nutzungen im Wesentlichen Konferenzräume sowie ein Mitarbeiterrestaurant. Hier stand eine Maximierung der vermietbaren Flächen im Vordergrund. Die gute Ausnutzung des Grundstückes erlaubte es, zusätzlich circa 34.000 Quadratmeter vermietbare Fläche für den Mutterkonzern R+V zu erstellen. In einem Wirtschaftlichkeitsnachweis mit intensivster Flächenausnutzung konnte eine vermietbare Fläche gemäß DIN 277 (gif-Richtlinie)¹ auf 81 Prozent der Bruttogeschossfläche erzielt werden.

So konnten im Zusammenspiel von höchster Ausnutzung des Grundstücks, maximal erzielbarer Nutzfläche und wirtschaftlicher Bauweise die Renditeerwartungen des Auftraggebers deutlich gesteigert werden. So war das generalplanerische Ziel, hohe Flächeneffizienz durch schlanke Konstruktionen, geringen Verkehrsflächenanteil und Nebenflächen sowie durch hohe technische Standards wirtschaftliche Investitions- und Betriebskosten zu erreichen.

Flexible Technik

Die interdisziplinäre Bearbeitung des Projektes war insbesondere für die energetische und klimatische Planung von Bedeutung: Als Antwort auf die hohen energetischen und schalltechnischen Anforderungen entwickelte das Planerteam eine klassische Kastenfensterkonstruktion. Eine zweite, gläserne Haut am Hochhaus erzielt zusätzliche Energieeinsparungen. Die Kühlung und Belüftung der Arbeitsbereiche erfolgt durch eine Quelllüftung mit notwendigem Frischluftanteil. Die schalltechnischen Einbauten in den Kastenfenstern gestatten die zusätzliche natürliche Belüftung. Zudem lassen sich die Fenster dem Nutzerwunsch entsprechend individuell öffnen.

Der durchgehend verwendete Hohlraumboden garantiert bei der elektrischen Versorgung hohe Flexibilität, was die Nutzungsvielfalt der Mieteinheiten unterstützt. Von separaten Kleinflächen von 200 Quadratmetern bis hin zur Komplettvermietung ist – ohne Umbau der Technik – alles möglich. Um störende Brandabschnitte und Abschottungen zu vermeiden, untergliederten wir die Büros in Abschnitte von jeweils rund 400 Quadratmetern. So können Nutzeranpassungen und Belegungsplanungen auch nach Übergabe des Projektes einfach und unkompliziert ermöglicht werden. Eine mühelose Veränderbarkeit (Einzel- oder Gruppenräume, Nutzungseinheiten) der Büros durch flexible Trennwände gibt dem Bauherrn zusätzliche wirtschaftliche Sicherheit.

¹Kennzahlen der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung